什么叫首套房和二套房，首套房和二套房如何认定首套房和二套房的认定是购房者普遍关心的问题，直接关系到首付比例、贷款利率、税费优惠等核心购房成本。我们这篇文章将系统解析两者的定义差异、认定标准及政策影响，具体包括：首套房与二套房的官方定义；认

什么叫首套房和二套房，首套房和二套房如何认定

首套房和二套房的认定是购房者普遍关心的问题，直接关系到首付比例、贷款利率、税费优惠等核心购房成本。我们这篇文章将系统解析两者的定义差异、认定标准及政策影响，具体包括：首套房与二套房的官方定义；认定标准的三大维度；"认房不认贷"与"认贷不认房"政策；首套与二套的购房成本对比；特殊情况处理；2024年最新政策变化。通过我们这篇文章，您将全面掌握房产认定的核心规则，避免因概念混淆导致的经济损失。

一、首套房与二套房的官方定义

首套房指家庭（含单身人士）名下无任何住房登记记录且无未结清房贷时购买的住房。根据央行规定，需同时满足两个条件：1）购房家庭在当地房产系统中无住房登记；2）全国范围内无住房贷款记录或已全部结清。

二套房则存在三种典型情况：1）家庭已拥有1套住房且贷款未结清；2）当地无房但全国有未结清房贷记录；3）未成年子女名下已有房产（部分城市纳入家庭套数计算）。需注意的是，部分城市实行"认房又认贷"，任一条件触发即视为二套。

二、认定标准的三大维度

1. 产权登记维度：通过住建委登记系统查询家庭成员（含配偶及未成年子女）在当地持有的住房数量。例如上海规定，2011年后购入的动迁房即使未办证仍计入家庭住房套数。

2. 贷款记录维度：人民银行征信系统记录的住房贷款情况是关键。值得注意的是，已出售的房产若曾办理过贷款，仍可能影响认定（如北京"认贷"政策）。

3. 政策执行维度：各城市存在差异化细则。如深圳2023年新规明确，离婚不满3年者按离婚前家庭套数计算，而杭州则对法拍房单独制定认定规则。

三、"认房不认贷"与"认贷不认房"政策

2023年9月起，住建部推动全国实行"认房不认贷"新政：只要当地无房，无论是否有过贷款记录，均可享受首套政策。但需注意：

• 政策窗口期：南京等城市设置2023-2025年过渡期
• 商业贷款与公积金差异：郑州等地公积金中心仍执行"认贷"政策
• 异地购房影响：在非限购城市购房可能不计入套数认定

四、首套与二套的购房成本对比

项目	首套房	二套房
首付比例	最低20%（非限购城市）	普遍30%-70%
贷款利率	LPR-20基点（2024年1月为3.85%）	LPR+60基点（4.65%）
契税税率	90㎡以下1%，以上1.5%	统一3%
个税抵扣	可享每月1000元定额扣除	不符合条件

注：数据统计截至2024年1月，具体执行以各地政策为准

五、特殊情况处理

案例1：婚前房产 - 北京王女士婚前有房无贷，婚后以丈夫名义购房：若北京无房且丈夫无贷，可享首套政策；若王女士贷款未结清，则算二套。

案例2：商铺贷款 - 青岛张先生有未结清商铺贷款：商业房产贷款不计入住房套数认定。

案例3：异地房产 - 在珠海有房且在合肥购房：非限购城市间一般不联网核查，但办理贷款时需主动申报。

六、2024年最新政策变化

1月最新动态显示，广州、苏州等城市放宽认定标准：

• 多孩家庭：生育二孩及以上购买144㎡以上住房可认作首套
• 改善需求：出售唯一住房后1年内再购房，部分区域允许按首套执行
• 人才购房：B类以上人才购第二套可按首套利率

七、常见问题解答Q&A

Q：还清贷款后卖掉唯一住房，再买房算首套吗？
A：在实行"认房不认贷"城市算首套，但如北京等仍查历史记录的除外，需具体咨询当地房管部门。

Q：宅基地自建房影响商品房认定吗？
A：农村集体土地上的自建房不计入商品房套数计算，但需提供土地证等证明文件。

Q：公寓房会影响住宅认定吗？
A：商办类公寓（40年产权）与住宅性质不同，通常不影响，但深圳等城市将类住宅公寓纳入限购范围。