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哪些房子不能贷公积金？公积金贷款限制条件详解

股票基金2025年04月23日 17:44:061admin

哪些房子不能贷公积金？公积金贷款限制条件详解住房公积金贷款是许多购房者的首选融资方式，但并非所有房产都符合公积金贷款的条件。我们这篇文章将系统梳理不能使用公积金贷款的7类房产，并深入分析各类限制背后的政策原因和实际考量，帮助购房者规避贷款

哪些房子不能贷公积金

哪些房子不能贷公积金？公积金贷款限制条件详解

住房公积金贷款是许多购房者的首选融资方式，但并非所有房产都符合公积金贷款的条件。我们这篇文章将系统梳理不能使用公积金贷款的7类房产，并深入分析各类限制背后的政策原因和实际考量，帮助购房者规避贷款风险。主要内容包括：小产权房的法律风险；房龄超限的二手房；商用性质房产；违规建筑；查封抵押房；部分保障性住房；特殊产权类型，总的来看提供常见问题解答。


一、小产权房的法律风险

小产权房因无法办理正规产权登记，是公积金贷款明确禁止的房产类型。这类房产通常建在农村集体土地上，未缴纳土地出让金，其"产权证"由乡镇政府而非房管部门颁发。根据住建部《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，公积金贷款要求抵押物必须具有完全产权，而小产权房因土地性质问题无法满足这一基本要求。

值得注意的是，部分地区的"乡产权""村证房"等变相小产权房同样不符合条件，购房者需查验房产证上的"权利性质"栏目是否为"商品房"。


二、房龄超限的二手房

全国多地公积金中心对二手房房龄设有"20+10"双重限制：一是房龄超过20年（部分城市放宽至25年）不予贷款；二是贷款年限加房龄不超过30年（如北京、上海）。例如购买2000年建成的房子，2023年申请贷款时房龄已达23年，最多只能贷7年。

这一限制源于银行对抵押物保值能力的评估——老旧房产存在贬值风险，且可能出现影响居住安全的建筑质量问题。购房者可通过不动产登记中心查询房屋竣工日期，或要求卖方提供原始购房合同确认房龄。


三、商用性质房产

公积金贷款严格限定于居住用途住宅，以下商用性质房产不在受理范围：

  • 商住两用房：产权证标注"商业/办公"用途的LOFT、公寓等
  • 商铺/写字间：产权证用途栏明确为"商业服务"或"办公"
  • 酒店式公寓：土地性质为商业用地或综合用地（除非当地有特殊政策）

这类房产不仅无法使用公积金贷款，其首付比例（通常50%起）、贷款利率也明显高于普通住宅。部分城市如深圳已明确将"商务公寓"纳入公积金贷款范围，但多数地区仍执行限制政策。


四、违规建筑

包含以下情况的房产将被公积金中心拒贷：

  • 私自改建：未经审批的扩建、加建（如屋顶加盖、地下室改造）
  • 改变主体结构：拆除承重墙等影响建筑安全的行为
  • 用途变更：住宅改为经营性场所未办理正规手续

此类房产往往无法通过公积金贷款的面签勘察，购房者应要求业主提供房屋状况说明书，并到住建部门查询房屋是否存在违建记录。


五、查封抵押房

处于以下状态的房产不具备抵押条件：

  • 司法查封：因债务纠纷被法院冻结处置权
  • 抵押未注销：原业主贷款未结清，房产仍抵押给银行
  • 预告登记：开发商已将房产抵押给工程方

购房者需在签约前到不动产登记中心查询房屋登记簿，确认"限制登记信息"栏为空白。若发现抵押记录，应要求卖方在过户前办理解押手续。


六、部分保障性住房

以下两类保障房存在公积金贷款限制：

  • 未满交易期限的经济适用房：北京等城市要求契税票日期满5年方可上市
  • 共有产权房：多数城市规定仅能使用公积金贷款购买政府份额后的完全产权房

但公租房、廉租房租户申请公积金支付租金不受此限。购买前应核查当地住房保障部门发布的上市交易政策。


七、特殊产权类型

其他受限房产包括：

  • 军产房/校产房：产权单位限制交易的房屋
  • 宅基地房：农村集体土地上建设的自住房
  • 已购公房未补差价：部分央产房需补缴土地收益后才能交易

这类房产往往涉及复杂的审批流程，建议咨询公积金中心贷款预审服务确认资格。


常见问题解答Q&A

买了不能贷公积金的房子怎么办？

可选择三种方案：①与卖方协商解除合同；②转为商业贷款（需满足银行要求）；③自筹资金全款购买。建议在签约前做好贷款资格预审。

如何快速判断房产能否公积金贷款？

重点查验三点：①产权证"用途"栏是否为"住宅"；②房龄是否超标；③到不动产登记中心查询抵押查封情况。部分城市公积金APP提供在线预审服务。

公积金贷款被拒会影响信用记录吗？

单纯的资格审核不会留下记录，但若已提交正式申请并录入征信系统后遭拒，可能显示为"贷款审批查询"记录，建议谨慎操作。

标签： 公积金贷款限制不能公积金贷款的房产公积金贷款条件

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