购买二手房交哪些税？二手房交易税费解析在二手房交易过程中，买方和卖方需要缴纳不同的税费，这些税费构成复杂且受多种因素影响。我们这篇文章将系统梳理二手房交易涉及的各类税费，包括契税、增值税、个人所得税、印花税等主要税种，并深入分析其计算方式

购买二手房交哪些税？二手房交易税费解析

在二手房交易过程中，买方和卖方需要缴纳不同的税费，这些税费构成复杂且受多种因素影响。我们这篇文章将系统梳理二手房交易涉及的各类税费，包括契税、增值税、个人所得税、印花税等主要税种，并深入分析其计算方式、减免政策及地域差异。主要内容包括：买方需缴纳的税费；卖方需缴纳的税费；税费计算案例演示；优惠政策与特殊情况；不同城市的税费差异；常见问题解答。帮助购房者全面了解二手房交易税费，做好财务规划。

一、买方需缴纳的税费

1. 契税（核心税种）

契税是二手房买方必须缴纳的主体税种，根据房屋性质和面积差异采用阶梯税率：

• 首套房：90㎡以下按1%征收，90㎡以上按1.5%征收
• 二套房：90㎡以下仍按1%，90㎡以上税率升至2%
• 三套及以上：不分面积统一按3%征收（北京、上海等限购城市另有规定）

计税依据为房屋成交价与评估价中的较高者，2023年起多地实行"三价就低"新政。

2. 印花税（已减免）

2008年11月起个人购房暂免征收印花税，目前仅产权转移书据按0.05‰贴花。

3. 登记费

住宅类不动产登记费统一为80元/套，非住宅550元/套，含不动产权证书工本费。

二、卖方需缴纳的税费

1. 增值税及附加（原营业税）

按照房屋持有年限实行差别化征收：

• 满2年：普通住宅免征，非普通住宅按（成交价-购置原价）×5.3%
• 不满2年：全额征收，税率为成交价×5.3%（含0.3%附加）
• 北上广深：满2年非普宅按差额征收，其他城市满2年一律免征

2. 个人所得税

主要征收方式：

• 查账征收：（成交价-原值-合理费用）×20%
• 核定征收：成交价×1%（普通住宅）或2%（非普通住宅）
• 免税条件：满5年且是家庭唯一住房（"满五唯一"）

3. 土地出让金（特殊情形）

针对已购公房、经济适用房等特殊产权，需补缴土地出让金，标准为：

• 经济适用房：按核定价×10%
• 已购公房：1560元/㎡×建筑面积×1%（以北京为例）

三、税费计算案例演示

案例1：北京购买300万非普宅（原值200万，满2年非唯一）

• 买方契税：300万×3%=9万
• 卖方增值税：（300-200）×5.3%=5.3万
• 卖方个税：（300-200-10）×20%=18万（假设合理费用10万）
• 合计税费：32.3万元

案例2：上海购买500万普通住宅（满五唯一）

• 买方契税：500万×1.5%=7.5万（首套90㎡以上）
• 卖方税费：0元（满五唯一免征增值税和个税）

四、优惠政策与特殊情况

1. 支持刚需购房政策

多个城市对首套房给予契税补贴，如长沙对博士学历购房者补贴3%契税。

2. 离婚析产免税

夫妻离婚分割房产暂免增值税、个税，仅需缴纳契税（按分割比例）。

3. 继承与赠与差异

直系亲属赠与按3%缴契税，继承免契税但再出售时个税计税基础为0。

五、不同城市的税费差异

1. 一线城市特殊政策

北京、上海普通住宅标准严苛（须同时满足面积和价格限制），深圳2023年取消"豪宅税"。

2. 长三角城市群

南京、杭州实行"满2年免征增值税"，苏州对工业园区实施差异化税率。

3. 粤港澳大湾区

广州2023年调整非普宅标准，珠海对港澳居民购房实施税收优惠。

六、常见问题解答

税费通常由哪方承担？
法律上买卖双方各自承担对应税费，但实际交易中常约定由买方承担全部（需在合同中明确）。

如何降低税费成本？
①选择满五唯一房源 ②合理利用装修费用抵扣 ③采用"阴阳合同"有法律风险。

法拍房税费有何不同？
买方需承担卖方税费，且不享受满五唯一优惠，需预缴全部税费再申请退还卖方部分。

农村宅基地房屋交易税费？
非本集体成员购买不受法律保护，本集体内部转让仅需缴纳少量工本费。